A compra de imóveis em construção possui vantagens como o preço mais acessível, a valorização posterior do imóvel e a facilidade de pagamento. Por isso, essa modalidade tem feito sucesso entre os brasileiros no momento de investir ou adquirir a casa própria. Mas imagine depositar tais expectativas na contratação imobiliária e a Incorporadora culposamente atrasar na entrega do imóvel? Quais as consequências dessa conduta e quais direitos surgem para o comprador?
É legal o recebimento de lucros cessantes pelo Comprador?
A ausência de entrega do imóvel pela incorporadora imobiliária na data acordada em Contrato faz com que se presuma que houve prejuízos financeiros com o atraso. Com isso, nasce o direito do Comprador a receber indenização pelos danos materiais sofridos..
Os danos materiais podem ocorrer na modalidade de danos emergentes, consistentes nos prejuízos comprovados pelo adquirente do imóvel e na modalidade de lucros cessantes; constituídos pelos valores que o adquirente deixou de lucrar.
No entanto, ao contrário dos danos emergentes, os lucros cessantes não precisam ser comprovados, sendo presumidos os prejuízos do comprador.
Onde está previsto e qual o embasamento do direito a lucros cessantes?
O atraso no cumprimento de uma obrigação com prazo certo, como é o caso do atraso na entrega do imóvel, não depende de qualquer ato de cobrança do Comprador, porque a própria lei já identifica como descumprimento contratual. (Art. 397, caput do Código Civil)
Sendo assim, a dívida nasce automaticamente no dia do vencimento do prazo de entrega do imóvel que consta no Contrato.
Desse modo , uma vez demonstrado pelo Comprador a dimensão dos prejuízos decorrentes deste descumprimento contratual, será fixado o montante da sanção de indenização por lucros cessantes que deve ser pago pela Incorporadora.
Como os lucros cessantes são entendidos, aplicados e calculados no caso concreto?
Primeiramente, não se pode perder de vista que ainda que não fique demonstrado o interesse negocial do Comprador com a compra do imóvel, o prejuízo é presumido, cabendo o direito a lucros cessantes durante o período de atraso da Incorporadora.
Lucros cessantes são lucros que deixaram de existir com uma parada repentina de certa atividade. No caso da não entrega do imóvel no prazo correto, o lucro que o comprador receberia por não estar pagando mais aluguel ou alugando o novo imóvel, por exemplo, para de existir. Por isso, o dano desse prejuízo deve ser reparado.
Já sobre o período de atraso, destaca-se que somente se considera atraso se não entregar o imóvel no prazo do contrato, sendo observada a cláusula de tolerância se houver, já que é cláusula optativa, que não é abusiva se for de até 180 dias.
De todo modo, vencido o prazo do Contrato, logo também vencido o prazo da cláusula de tolerância.
A indenização por danos materiais pode se dar em duas modalidades: lucros cessantes e danos emergentes. Mas como já visto, a modalidade que se aplica é a de lucros cessantes, justamente por ser um prejuízo que não precisa ser comprovado , ao contrário dos danos emergentes que devem ser provados.
Quanto ao cálculo dos lucros cessantes, pensa-se em restituir o dinheiro que o comprador está perdendo, ou melhor, que está deixando de ganhar.
Por isso, calcula-se considerando o valor do aluguel do imóvel atrasado; sendo o termo final dos lucros cessantes a data do trânsito em julgado da ação que pediu a quebra do contrato.
Conclusão
Portanto, a incorporadora imobiliária que extrapole a data da entrega do imóvel que está estabelecida no contrato, deve pagar lucros cessantes ao comprador proporcionalmente ao tempo de atraso e ao ganho que o dono do imóvel teria se o alugasse nesse período.
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