Os Shoppings Centers são grandes motores econômicos que reúnem diversas lojas em um só local, sempre buscando promover o aumento no consumo de produtos através de estratégias que orientam a sua organização.
Afinal, quem nunca foi ao shopping no intuito de comprar um produto e acabou adquirindo outros ao longo do passeio?
O fato desses centros se organizarem de maneira específica tem a finalidade de incentivar o consumidor a comprar mais. Por isso que existem as diferenças entre um contrato de locação não residencial comum e um contrato de locação em shopping center.
Peculiaridades do contrato de locação em shopping centers
Nesse tipo de contrato, a regra legal principal visa garantir a prevalência da autonomia de vontade das partes na hora de pactuar as cláusulas que irão orientar a locação. Assim, essa autonomia tem o objetivo de conceder mais liberdade de negociação entre o locador – empreendedor e o lojista – locatário diante das características dos shoppings.
Ademais, vale lembrar que, apesar das particularidades nesse tipo de instrumento, é a Lei do Inquilinato que também determina as normas relacionadas a esse caso específico.
Assim sendo, segue algumas particularidades:
Quanto ao valor do aluguel
- Aluguel percentual e aluguel fixo
O aluguel nos shoppings centers pode ser mínimo ou variável. O variável é chamado de “aluguel percentual” e é calculado sobre o faturamento bruto do lojista. Já o aluguel mínimo, por sua vez, é chamado de “aluguel fixo”, se tratando de uma quantia fixa estabelecida, pensando na eventualidade do valor do aluguel percentual não alcançar o valor da quantia fixa. Via de regra, o aluguel percentual não pode ser alterado.
Na existência do aluguel percentual, o empreendedor possui o direito de fiscalizar o caixa do lojista para saber o faturamento bruto do período. Dessa forma, a recusa do lojista em cumprir a cláusula de fiscalização caracteriza motivo para a rescisão contratual. Entretanto, na ausência do aluguel percentual, não há que se falar nessa cláusula de fiscalização.
- Aluguel em dobro
Há meses em que as vendas nos shoppings são maiores e, consequentemente, os gastos com a publicidade e organização também aumentam. É o caso do mês de dezembro, por exemplo. Por isso, o locador poderá cobrar valor a mais no aluguel para compensar essas despesas, já que é um mês que se também se constata um maior faturamento das lojas.
Quanto a concorrência
- Abertura de loja próxima a outra de mesmo ramo
Cláusulas que proíbam que se abra uma loja do mesmo ramo próxima a outra dentro do shopping são válidas. Assim, o objetivo dessa regra é criar uma estratégia para potencializar as vendas. Entretanto, alguns doutrinadores consideram que é uma cláusula inconstitucional.
- Imutabilidade do ramo comercial
Por conta do tópico “a”, estabelece-se que após a locação, o lojista não pode mudar o ramo de suas vendas. Isso acontece porque ficaria difícil para o administrador do shopping organizar as lojas de ramos semelhantes de forma que fosse respeitada a distância mínima entre elas, se os lojistas pudessem mudar a qualquer momento a sua área de atuação no mercado.
- Cláusula de Raio
A Cláusula de Raio é um termo do contrato que exige que não se pode abrir uma loja da mesma franquia nas proximidades do shopping. Sua razoabilidade ainda é alvo de discussão atualmente.
Quanto a relação com o shopping como um todo
- Cláusula res sperata
A cláusula res sperata (coisa esperada) é estabelecida em um contrato feito entre os donos do shopping center que se encontra em processo de construção e o futuro locatário.
Ela estabelece o pagamento de uma certa quantia para o shopping antes mesmo de ser construído, para que fique reservado uma “vaga” para o interessado.
Ademais, também pode – se estabelecer quando o shopping já está construído, como uma taxa para a utilização de toda a infraestrutura ali envolvida.
- Performance
Essa cláusula estabelece que a loja tenha um faturamento mínimo, sob pena de infração contratual. Isso porque o shopping precisa manter o seu status de grande centro comercial, com bastante movimentação financeira, não podendo se prejudicar por lojas que faturam pouco.
- Fundo de promoção
O fundo de promoção é um valor mensal que o lojista precisa ceder ao shopping para o custeio de marketing coletivo. Essa cobrança serve para divulgação/publicidade do shopping center. É o empreendedor que a estipula e costuma variar entre 10% a 20% do valor do aluguel.
Conclusão
Portanto, vimos que locar uma loja em shopping center tem muitas vantagens, diante da sua estrutura diferenciada e preparada para atrair consumidores.
Entretanto, é importante estar atento aos contratos nesse tipo de empreendimento, uma vez que existem particularidades que podem beneficiar ou afetar o investidor. Por isso, conte com a ajuda de um profissional para garantir que as cláusulas se firmem dentro dos devidos parâmetros, evitando as previsões abusivas.
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