Obrigação propter rem
Antes de iniciar a discussão sobre a responsabilização por débitos condominiais, é necessário entender uma expressão muito importante e decisiva para o entendimento do assunto: “obrigação propter rem”.
Segundo a Ministra do STJ Nancy Andrighi, o pagamento de despesas condominiais é uma obrigação de natureza propter rem. Mas, o que significa isso? Bom, basicamente, quer dizer que a obrigação condominial é própria da coisa.
À primeira vista, essa informação pode parecer não significar nada, mas é a chave para determinar o responsável pelos débitos tratados neste artigo. Afinal, essa característica faz com que o responsável seja necessariamente determinado pela titularidade do bem. Ou seja, o dono do imóvel é quem arcará com as dívidas condominiais, mesmo que o locatário tenha figurado no polo passivo da ação de cobrança.
Penhora do bem na fase de cumprimento de sentença
Em virtude do que foi anteriormente explicado, o proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais pode ter o seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, mesmo não tendo figurado no polo passivo da ação de cobrança.
Em palavras simplificadas, suponhamos que o locatário do imóvel seja “processado” em virtude de débitos condominiais provenientes do imóvel que ele alugou. O processo passa por todas as fases necessárias até que o juiz julgue o mérito e profira a sentença.
Com a sentença nasce o chamado título executivo judicial, permitindo que se exija o cumprimento da determinação judicial. Nessa fase de cumprimento, pode ser que o bem do proprietário seja penhorado para pagar os débitos, mesmo que tenha sido o locatário o “processado” e não o dono do imóvel. A explicação para isso, por mais injusto que pareça ser à primeira vista, é a característica propter rem da obrigação
Decisão do STJ
O TJSP preferiu uma decisão no sentido de que o proprietário do imóvel gerador de débitos condominiais não poderia ter seu bem penhorado na fase de cumprimento de sentença, sem que tivesse figurado no polo passivo da ação de cobrança. Entretanto, o STJ reformou esse entendimento, sob o fundamento de que o imóvel responde por suas despesas, independentemente de quem as originou. Por isso, esse imóvel pode sim ser penhorado para que a dívida seja quitada, mesmo que seu proprietário não tenha sido parte no processo.
Conclusão
Portanto, conclui-se que o próprio imóvel gerador das despesas constitui uma garantia do pagamento das dívidas condominiais, em razão da obrigação de natureza propter rem. Logo, admite-se que o proprietário tenha seu bem penhorado em sede de cumprimento de sentença, ainda que não tenha participado do polo passivo da ação de cobrança.
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