O direito imobiliário é um ramo do direito privado responsável por regular as relações jurídicas que decorrem da propriedade de bens imóveis. Alguns dos temas tratados por esse direito são a compra de um imóvel, seu financiamento, o direito de construir, o direito de vizinhança, o aluguel de uma propriedade, o aumento deste aluguel, entre outros.
O último tema gera muitas questões e dúvidas. Desse modo, abordaremos, neste texto, uma possível mudança de posicionamento da Justiça brasileira no tocante à relação entre locador e locatário. Focaremos na controvérsia existente sobre o aumento do valor do aluguel quando há uma melhoria no imóvel.
Benfeitoria de propriedade de aluguel
A benfeitoria é uma obra realizada em um imóvel com diferentes objetivos. O art. 96 do Código Civil a divide em três tipos:
- Voluptuária: aquela realizada apenas para o embelezamento da propriedade ou para seu recreio (ex.: construção de piscina);
- Útil: aquela que aumenta o uso do bem ou o facilita (ex.: construir mais uma vaga de garagem); e
- Necessária: aquela que tem por objetivo conservar a propriedade e evitar sua deterioração (ex.: reparo no telhado)
Ao tratar das relações de inquilinato (entre locador e locatário), os artigos 35 e 36 da Lei nº 8.245/91 preveem que as benfeitorias necessárias e úteis, a princípio, são indenizáveis. É importante, porém, atentar-se para o fato que as úteis precisam ser autorizadas pelo locador. Em contrapartida, quando são voluptuárias, não cabe indenização, podendo o locatário, inclusive, retirá-las ao fim do contrato de locação se não afetarem a estrutura do imóvel.
Entretanto é preciso se atentar para o fato de que o contrato pode dispor de forma contrária. É bem comum haver cláusula de renúncia, em que o locatário abre mão da possibilidade de indenização. Este é permitido pela Súmula nº 335 do STJ.
A possibilidade de inclusão desse dispositivo contratual tem como objetivo limitar o poder daquele que aluga e habita o imóvel, afastando seus direitos de indenização sobre benfeitorias. Adicionado a este fato, tem-se o direito de retenção, consistente no poder de se manter em posse da propriedade até que seja ressarcido.
Revisão de aumento de aluguel e locação comercial
No Direito brasileiro há a possibilidade de se ajuizar ação revisional para analisar o valor de um contrato de locação e atualizá-lo. Recentemente, um locador acionou a Justiça com o intuito de aumentar o valor do aluguel, tendo em vista uma benfeitoria realizada por seu locatário, e por ele autorizada, que aumentou substancialmente o valor de sua propriedade.
A grande discussão ocorreu, porque o locatário entendia que deveria ser indenizado antes de o locador ter a possibilidade de aumentar o valor do aluguel em razão da benfeitoria.
Entretanto, a Ministra relatora, Nancy Andrighi, discordou da tese sustentada. Segundo seu entendimento, um imóvel pode sofrer investimentos de ambas as partes, não ficando o locatário isento do aumento do valor de mercado. Ao se manter a quantia anterior à obra da propriedade, o pagamento seria inferior ao verdadeiro potencial do bem. Dessa forma, impossibilitando o locador de auferir os frutos do próprio imóvel.
Dessa maneira, o STJ entendeu que, embora o locatário tenha direito à indenização pelo valor investido, para preservação do equilíbrio contratual, o novo aluguel deve refletir o valor patrimonial do imóvel incluindo as benfeitorias por ele realizadas.
Conclusão
Essa decisão altera o entendimento anterior do STJ, que se posicionava no sentido de que as obras realizadas pelo locatário não deveriam ser consideradas para o cálculo do valor do aluguel em ação revisional. Portanto, deve-se considerar, tão somente, para a fixação do novo valor no caso de renovação do contrato.
No entanto, ainda não há certeza se a nova decisão proferida pelo STJ será isolada ou, se de fato, se consolidará como o posicionamento da Corte.
O que se pode concluir, portanto, é que o direito de indenização do locatário existe nos casos das benfeitorias úteis e necessárias, nos termos apresentados ao longo do texto. Remanesce, contudo, a discussão acerca do direito de o locador pleitear valor compatível com o de mercado durante a vigência do contrato e antes do pagamento da indenização de seu inquilino, tendo em vista que, em regra, esta somente é exigível ao final da locação.
Portanto, na medida em que a recente decisão do STJ impacta o ambiente de negócios, é possível, inclusive, aumentar os custos de transação da locação. É importante ficar mais atento às regras dispositivas nos instrumentos locatícios, podendo, neste caso, o auxílio de um advogado ser de extrema valia. Isso ocorre a fim de se evitar surpresas desagradáveis.
Gostou do conteúdo? Conheça os nossos textos do Blog.
Acompanhe também as nossas redes sociais.